宅建【民法】通謀虚偽表示とは？無効の効力・第三者の範囲を図解でわかりやすく解説

意思表示シリーズの2回目は「通謀虚偽表示」です。

前回の心裡留保は「一人で嘘をついた」ケースでしたが、通謀虚偽表示は**「相手方と示し合わせて行う嘘」**です。

差し押さえから財産を逃がすために形だけ売買したふりをする——というのが典型例です。

通謀虚偽表示とは

通謀虚偽表示とは、表意者が相手方と通じて（グルになって）行う、真意と異なる意思表示のことです（民法94条）。

用語	意味
通謀	相手方と示し合わせること（グルになること）
虚偽表示	本心と異なる（虚偽の）意思表示
仮装行為	実態のない見せかけだけの取引

【典型的な場面】

A に多額の借金があり、債権者から差し押さえを受けそうになった

↓

A と B が「形だけ不動産を売ったことにしよう」
と示し合わせる

↓

実際には A は売るつもりがなく、B も買うつもりがない
（お金のやり取りも実際にはしていない）

当事者間の効力：常に無効

通謀虚偽表示による意思表示は、当事者 A・B 間では常に無効です。

心裡留保と異なり、「相手方が善意かどうか」に関係ありません。そもそも両者がグルで嘘をついているので、お互い「本当は無効だ」とわかっています。

【当事者間のルール】

A-B 間：無効

★ 心裡留保との違い
  心裡留保 → 相手方が善意なら有効（条件あり）
  虚偽表示 → 常に無効（条件なし）

理由：両者ともグルなので「信じた相手方を保護する」
　　　という理屈が通らない

第三者が登場するパターン

問題は、仮装売買の後で第三者 C が登場したときです。

【場面の設定】

A と B が仮装売買（グル）
　↓
B が C に「この不動産を買いませんか？」と売却
　↓
C は A-B 間が仮装売買だとは知らずに買った（善意）

このとき C の取引は有効か？

【第三者への効力まとめ】

C が善意（仮装売買だと知らない）
　→ A は「無効」を C に対抗できない
　　C の取引は有効

C が悪意（仮装売買だと知っていた）
　→ A は「無効」を C に対抗できる
　　C の取引は無効

★ 心裡留保と同じく、第三者に必要なのは「善意」のみ
　（善意無過失は不要。善意であれば保護される）

第三者の「範囲」が試験で問われる

通謀虚偽表示で特に注意が必要なのが、**「誰が第三者に当たるか」**という問題です。

第三者に当たる人

【第三者に「当たる」例】

① 仮装売買された不動産の転得者
   （A→B の仮装売買後に B→C に転売された C）

② 仮装した債権を差し押さえた差押債権者
   （B の債権者が B の財産として差し押さえた場合）

③ 仮装した債権を譲り受けた者

第三者に当たらない人

【第三者に「当たらない」例】

① A や B の相続人
   → 相続人は被相続人（A や B）の地位をそのまま引き継ぐ
     だけなので「新たに利害関係を持った第三者」ではない

② 仮装売買に関与した者（グルの当事者）

転得者が登場する応用問題

B がさらに C に、C がさらに D に転売したケースです。

【転得者のポイント】

各転得者（C, D, E…）はそれぞれ独立して
善意・悪意を判断する

C が悪意でも D が善意なら → D は保護される
C が善意でも D が悪意なら → D は保護されない

★ 「前の人が悪意だから次の人も守られない」
　という連鎖にはならない
　（それぞれ個別に判断する）

心裡留保との比較

	心裡留保	通謀虚偽表示
嘘をついた主体	表意者一人	表意者と相手方がグル
当事者間の効力	相手方が善意なら有効	常に無効（条件なし）
第三者保護の条件	善意（無過失不要）	善意（無過失不要）

条文の確認（民法94条）

【民法94条】

第1項：
相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。

第2項：
前項の規定による意思表示の無効は、
善意の第三者に対抗することができない。

シンプルですが、**「第三者の範囲が誰か」**という解釈が試験で問われます。

試験問題パターン

Q1. A と B が仮装売買を行った後、事情を知らない
    C が B からこの不動産を購入した。
    A は C に「売買は無効だ」と主張できるか？

A1. 主張できない
    → C は善意の第三者として保護される

Q2. 上記で C が悪意だった場合は？

A2. 主張できる
    → 悪意の第三者は保護されない

Q3. A の相続人 X は「第三者」として保護されるか？

A3. 保護されない
    → 相続人は第三者に当たらない（被相続人の地位を引き継ぐだけ）

Q4. C（悪意）がさらに善意の D に転売した場合、
    D は保護されるか？

A4. D は保護される
    → D は独立して善意・悪意を判断する
      D は善意なので保護対象

まとめ

宅建【民法】意思表示シリーズ：

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