一級建築士【計画】事務所・店舗を攻略｜レンタブル比・コア配置・対面販売と客動線
計画シリーズ第4弾は、**商業・業務施設（事務所・店舗）**です。
事務所はレンタブル比とコア配置、店舗は販売形式と動線が頻出。どちらも「収益性・効率」と「使いやすさ・安全」のバランスで考えると、数値や用語が腑に落ちます。
⚠️ 内容は建築計画の一般的な解説です。比率などの数値は学習用の代表値で、条件により変わります。受験・実務では最新の資料で確認してください。
1. 事務所：レンタブル比（有効率）
事務所ビルの収益性を示す指標がレンタブル比です。
レンタブル比＝貸室（収益を生む）面積 ÷ 延べ面積
| 区分 | 代表値 | 意味 |
|---|---|---|
| 基準階のレンタブル比 | 約80%前後（75〜85%） | 1フロアでどれだけ貸室にできているか |
| 建物全体のレンタブル比 | 約65〜75% | 1階ホールや設備室を含むため基準階より下がる |
ポイント：高いほど収益性は高いが、上げすぎると廊下・トイレ・設備が不足して使いにくくなる。基準階＞全体になる（共用部の多い1階などが効く）のも定番。
2. 事務所：コアの配置
階段・EV・トイレ・設備をまとめたコアをどこに置くかで、執務空間と防災が変わります。
| コア形式 | 特徴 |
|---|---|
| センターコア | 中央にコア、四周に窓を取れる。超高層に多い／構造的にも有利 |
| 偏心コア（片コア） | 片側に寄せ、執務空間がひとまとまりで使いやすい。中小規模向き／2方向避難に配慮が必要 |
| ダブルコア | 両側に2つ。間が中廊下型の執務空間／2方向避難に有利 |
| 分散コア | コアを分散配置。避難の安全性を高めやすい |
暗記の軸：コアが片側だけ（偏心）だと避難方向が偏るので注意。ダブル・分散は2方向避難に有利。センターコアは四周採光＋超高層向き。
3. 事務所：執務空間の形式
| 形式 | 内容 |
|---|---|
| 個室型 | 部屋を仕切る。プライバシー◎／可変性・連携△ |
| オープン（大部屋）型 | 仕切らない大空間。連携・可変性◎／音・プライバシー△ |
| オフィスランドスケープ | 机を不規則に配置し、植栽・ローパーティションで緩く仕切る |
| フリーアドレス | 固定席を持たず空いた席を使う。在席率が低い職場で省スペース |
| ユニバーサルプラン | レイアウトを標準化し、組織変更に柔軟対応できるようにする |
机の並べ方には、向かい合う対向式（省スペース・連携しやすい）と、同じ向きの並行（背面・同向）式（プライバシー寄り）があります。配線・レイアウト変更に備え、**OAフロア（フリーアクセスフロア＝二重床）**が用いられます。
基準階の断面・寸法（数値も問われる）
| 項目 | 代表値・考え方 |
|---|---|
| 基準寸法（モデュール） | 柱割・机割の基本。3.2〜6.4m程度のスパン、机割は1.5〜1.6m前後 |
| 貸室の奥行 | 窓側からの自然採光・使い勝手から、外周部の奥行は6m程度が目安 |
| 階高・天井高 | OAフロア＋天井内設備を見込み階高は3.6〜4m前後、天井高は2.6m以上が一般的 |
| 2方向避難・特別避難階段 | 高層・大規模では2方向避難を確保。コア計画と避難計画はセット |
「コアは収益（レンタブル比）と避難（2方向）と採光（窓側奥行）の三つどもえで決まる」と理解すると、コア形式の正誤判断がぶれない。
4. 店舗・物販店の計画
販売形式と動線の長短が論点です。
| 販売形式 | 内容 |
|---|---|
| 対面販売 | 客と店員がカウンターを挟む。高級品・対面接客向き（宝飾・薬など） |
| 側面販売（自由陳列） | 客が自由に商品に触れて選ぶ。スーパー・量販店向き。回遊性が高い |
動線の原則：客動線は長く（回遊させて売場を多く見せる）／従業員・商品搬入動線は短く（効率化）。客動線と従業員動線は交差させない。
ショーウィンドウ・陳列で誘引し、売場 → レジ → 出口へ自然に流れる計画にします。
ショッピングセンター・百貨店
大規模商業施設は、人の流れをつくる仕掛けが論点です。
| 用語 | 内容 |
|---|---|
| 核店舗（マグネットストア／キーテナント） | 百貨店・量販店など集客力の大きい店。端部や上階に置き、その間に専門店を並べて回遊を促す |
| モール | 核店舗どうしを結ぶ歩行者用の通路空間。休憩・装飾で滞留を促す |
| アトリウム | 吹抜けの大空間。自然光・開放感で快適性と回遊性を高める |
| デッドスペース対策 | 人の流れが届きにくい場所をつくらない配置 |
仕掛けの軸：核店舗（マグネット）を離して置き、その間を通らせて専門店を見せる。エスカレーターを少しずらすなど、売場を多く通過させる工夫も同じ発想。
5. 飲食店（参考）
| 論点 | ポイント |
|---|---|
| 厨房面積 | 客席に対する厨房の割合は業態で異なる（一般に客席面積の1/3前後が代表値） |
| 動線 | 配膳（クリーン）と下げ膳（ダーティ）の動線を分け、交差を避ける |
6. ○×でチェック
- レンタブル比は、延べ面積に対する貸室面積の割合で、一般に基準階より建物全体の方が高くなる。
- 偏心コア（片コア）形式は、コアが片側に寄るため、執務空間がまとまる一方で2方向避難への配慮が必要になる。
- センターコア形式は、コアを中央に置くため基準階の四周に窓を確保しやすく、超高層に適する。
- 物販店の計画では、客動線を短く、従業員動線を長くするのが原則である。
- フリーアドレスは、固定席を設けず空いた席を使う方式で、在席率の低い職場で省スペースに有効である。
- ショッピングセンターでは、核店舗（マグネットストア）を互いに離して配置し、その間に専門店を並べて回遊を促す。
答え
- ×：逆。1階ホールや設備室を含む全体の方が低くなる（基準階＞全体）。
- ○：片側コアは避難方向が偏るため2方向避難に配慮。執務はまとまる。
- ○：センターコアの特徴（四周採光・超高層向き）。
- ×：逆。客動線は長く（回遊）／従業員動線は短くが原則。
- ○：フリーアドレスの定義。
- ○：マグネット効果。核店舗を離して間を通らせるのが回遊計画の基本。
まとめ
| テーマ | 押さえどころ |
|---|---|
| レンタブル比 | 貸室÷延べ面積。基準階80%前後＞全体65〜75%／高いほど収益性高いが使い勝手とトレードオフ |
| コア配置 | センター（四周採光・超高層）／偏心（まとまるが2方向避難注意）／ダブル・分散（避難有利） |
| 執務形式 | 個室⇔オープン／フリーアドレス・ユニバーサルプランで可変性／OAフロア |
| 店舗 | 対面販売⇔側面販売（自由陳列）／客動線は長く・従業員動線は短く・交差させない |
| 商業施設 | 核店舗（マグネット）を離して配置し間に専門店／モール・アトリウムで回遊と滞留 |
次回は計画の続きとして、**劇場・ホール（集会・興行施設）**に進みます。各種建築は「用途ごとに守るべき条件（理由）」で整理すると、似た用途のひっかけに強くなります。